Wohnen: Preisexplosion stoppen, Wohlstandsversprechen einlösen

Wohnen wird immer teurer, sowohl Eigentum als auch Mieten. Die massive Teuerung in allen Lebensbereichen verschärft das Problem noch weiter. Während einige wenige von der Teuerung profitieren, fürchten sich immer mehr vor der monatlichen Mietbelastung, der Traum vom Eigenheim für unsere Leute schlicht unmöglich.

• Laut Statistik Austria ist Salzburg (Wohnen 2022) das Bundesland mit den höchsten Mietpreisen inkl. Betriebskosten (10,4 Euro pro Quadratmeter). In der Stadt Salzburg lag der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter laut immowelt.at bei 17,10 Euro.
• Spitze bei den Wohnpreisen, (fast) Schlusslicht bei den Einkommen: Mit einem jährlichen Bruttoeinkommen von durchschnittlich 44.982 Euro liegt Salzburg an vorletzter Stelle. Nur Tiroler:innen verdienen knapp weniger.
• 60 Jahre: So lange muss man mittlerweile durchschnittlich sparen, um sich eine Wohnung in der Größe von 80 Quadratmetern leisten zu können. 2004 waren es noch 44 Jahre. Oder anders formuliert: Immobilienpreise steigen deutlich stärker als die Einkommen.

SPÖ-Bundesparteichef Andreas Babler und Salzburgs SPÖ-Landesparteivorsitzender David Egger sind sich einig: Wohnen ist ein Menschenrecht, Wohlstand muss für alle möglich sein. Niemand soll sich mehr von der monatlichen Miete fürchten müssen. Aber auch der Traum vom Eigenheim muss mit einem durchschnittlichen Einkommen wieder erfüllbar sein.

Diese goldene Regel soll wieder gelten: Maximal ein Drittel des Einkommens soll fürs Wohnen aufgewendet werden.

Das Wohlstandsversprechen, wonach eine Mietwohnung nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Haushaltseinkommens auffressen soll, ist in weite Ferne gerückt. „Was ist aus diesem Versprechen geworden? Heute geben immer mehr Leute über 40, 45 Prozent oder mehr ihres Einkommens für die Miete aus“, beschreibt Andreas Babler die Realität der breiten Masse und fasst das Problem zusammen: „Eine Mietwohnung, die genug Platz für alle Familienmitglieder bietet, ist für viele Menschen kaum mehr leistbar. Der Traum vom Eigenheim ist für die allermeisten ohnehin unrealistisch geworden. Die Regierung hat durch ihre Untätigkeit in der Teuerungskrise die Mietpreise noch zusätzlich befeuert.“

Zusätzlich hat sich der Wohnungs- und Immobilienmarkt in den letzten Jahren zum Spekulationsobjekt für Investor:innen und Immo-Konzerne entwickelt. Daran verdienen einige wenige sehr gut, während für einen großen Teil der Menschen das Wohnen nicht mehr leistbar ist. In Tourismusregionen und Ballungsräumen – wie in Salzburg – ist das Problem besonders dramatisch. Die Salzburger SPÖ, insbesondere in der Person von LAbg. Karin Dollinger, thematisiert seit vielen Jahren den Ausverkauf der Heimat von Chaletdörfern bis Buy-to-Let-Modellen und deren Auswirkungen auf Menschen und Umwelt. Die Folgen sind fatal. „In Salzburg ist Wohnraum längst zu einem Spekulationsobjekt verkommen. Der Traum vom Eigentum war nicht zuletzt auch deshalb für die meisten Salzburgerinnen und Salzburger schon vor der Inflationskrise ausgeträumt. Wer eine Familie gründen will, steht schon lange vor der Frage, ob sich das im Land Salzburg finanziell ausgeht. Die Mieten waren ebenfalls schon immer hoch. Die Preisentwicklung im letzten Jahr hat jedoch dafür gesorgt, dass die Wohnpreise bis weit in die Mittelschicht hinein dafür sorgen, dass man auf andere Sachen verzichten muss“, beschreibt Egger die Situation in Salzburg. Die Zahlen bestätigen: 24 Prozent, also quasi ein Viertel aller Menschen in Österreich geben laut Erhebung der Statistik Austria an , dass sie in den kommenden Monaten mit Zahlungsschwierigkeiten bei Miete, Wohnkrediten, Wohnnebenkosten oder Betriebskosten rechnen.

Wohnen darf nicht länger dem unregulierten Markt überlassen werden.

Sowohl Babler als auch Egger machen die Bundespolitik für die aktuelle Wohnpreisentwicklung verantwortlich. „Man gewinnt den Eindruck, die ÖVP und die Grünen sitzen nur noch als Zuschauer auf der Tribüne und unterlassen alles, was die Teuerung bremsen könnte. Denn was für die Teuerung im Allgemeinen gilt, gilt fürs Wohnen ganz besonders: Österreich hinkt den anderen europäischen Staaten bei der Inflationsbekämpfung deutlich hinterher“, findet Babler deutliche Worte. Tatsächlich beträgt die Inflation bei den Wohnkosten in Österreich 7,5 Prozent, während es im Euroraum lediglich 2,7 Prozent sind.  Deutschland, Spanien, Frankreich und die Schweiz liegen da nochmals deutlich darunter.

Babler macht für diese Entwicklung die Bundesregierung verantwortlich: „In Österreich explodieren die Mietpreise deshalb, weil Schwarz-Grün die Mieterhöhungen einfach durchsausen lässt. Die Richtwertmieten sind seit April dieses Jahres um 15 Prozent gestiegen, die Kategoriemieten insgesamt um 25 Prozent. Das sind Mechanismen, die die Regierung mit politischem Willen einfach stoppen hätte können.“

Übrigens doppelt bitter: Die Erhöhung der Richtwert- und Kategoriemieten orientiert sich an der Inflation. Weil die Regierung seit Monaten keinen einzigen Preis gesenkt hat, steigen die Mieten, was folglich wiederum die Inflation ankurbelt. Ein Teufelskreis, den die schwarz-grüne Bundesregierung verantwortet.

Babler verweist auf die sozialen Auswirkungen der Wohnpreiskrise: „Hinter diesen Zahlen stecken viele Einzelschicksale: Delogierung bei den Ärmsten, steigende Ängste und Sorgen bei vielen Familien, unseren Leuten. Wo und wie Sparen, damit sich das finanziell ausgeht? Kann ich mir die eigenen vier Wände so überhaupt noch leisten, oder müssen wir in eine kleinere Wohnung umziehen? Diese Fragen sind inzwischen für breite Teile der Bevölkerung Alltag.“

Folgendes Versprechen muss wieder einlösbar werden: Wer hart arbeitet, kann für sich eine Familie ein Eigenheim aufbauen.

Beim Eigenheim sieht es nicht besser aus. Die Politik hat zugelassen, dass Wohnraum zu einem Spekulationsobjekt wird. Die Immobilienpreise sind deutlich stärker gestiegen als die Gehälter.

Während das Medianeinkommen laut Lohnsteuerstatistik (Vollzeit, ganzjährig beschäftigt) zwischen 2010 und 2021 um knapp 30 Prozent angestiegen ist, hat sich der Preis für eine 80-Quadratemeter-Wohnung in Österreich im Schnitt verdoppelt. In vielen Ballungszentren wie Wien, Salzburg, Innsbruck, etc. haben sich die Immobilienpreise noch deutlich stärker von der Einkommensentwicklung abgekoppelt. Während man im Jahre 2004 mit mittlerem Einkommen für eine 80-Quadratmeter-Wohnung rund 44 Jahre sparen musste, sind es mittlerweile 60 Jahre. „Eigentumserwerb über ein normales Arbeitseinkommen ist somit für unsere Leute in Österreich keine realistische Option mehr“, beklagt Babler.

Egger stößt ins selbe Horn: „Um sich in Salzburg eine Eigentumswohnung leisten zu können, muss man inzwischen ein Spitzeneinkommen haben. Für einen Kreditsumme von 500.000 Euro auf 25 Jahre Laufzeit zahlt man aktuell eine monatliche Rate von 2.655 Euro. Damit die Bank diesen Kredit gewährt, sind Ersparnisse von 100.000 Euro und ein Nettohaushaltseinkommen von mindestens 6.638 Euro erforderlich. Ein Paar, das gemeinsam so viel Geld verdient, zählt in Österreich zu den oberen zehn Prozent.“

An dieser Entwicklung profitiert eine kleine Gruppe in Österreich. 80 Prozent des Wohnimmobilienvermögens (abgesehen von Eigenheimen) im Privatbesitz gehört dem reichsten Zehntel der Bevölkerung. Ebenso ungleich verteilt sind die daraus generierten Mieteinnahmen: 4 von 5 Mieteuros wandern aus der ärmeren Hälfte der Bevölkerung ans reichste Zehntel. Inkludiert man Mieteinnahmen von Immobilienfirmen im Privatbesitz, erhöht sich dieser Anteil auf 85 Prozent.

Die SPÖ will Wohnen wieder leistbar machen. Das heißt: Wohnkosten senken und leistbaren Wohnraum schaffen.

Deswegen setzt die SPÖ an zwei Hebeln an. Zum einen sind gesetzliche Maßnahmen zur Preissenkung für das Wohnen notwendig, zum anderen mehr Wohnangebot und die Einschränkung der Spekulation mit Wohnraum.

Bundespolitische Maßnahmen zur Senkung der Wohnpreise:

1. Mietpreisbremse: Rücknahme der Kategorie- und Richtwertmieten für das Jahr 2022 und 2023, Mieten bis Ende 2025 einfrieren. Danach Begrenzung des Mietanstiegs mit dem EZB-Leitzinssatz, maximal aber 2 Prozent pro Jahr.
2. Mietobergrenzen österreichweit: Die SPÖ fordert ein Universalmietrecht mit Mietobergrenzen und klar geregelten Zu- und Abschlägen für alle Wohnungen in Österreich. So können Mieten um durchschnittlich 20 Prozent gesenkt werden.
   
   „Man sieht, dass beim Thema Wohnen einiges schief läuft in Österreich. Was es braucht, ist mutige Politik, die eingreift und die Dinge wieder geraderückt. Wir sind als Sozialdemokratie mehr als bereit dazu und haben eine Vielzahl an Vorschlägen unterbreitet. Mit einer Mietpreisbremse können wir die Inflationsspirale stoppen. Mit einer Mietpreisobergrenze können wir dafür sorgen, dass die Mietpreise nachhaltig gesenkt werden“, so Babler.
    
3. Vorrang für Hauptwohnsitze: Länder sollen neue Zweit- und Ferienwohnsitze durch ein Vorrangrecht für Menschen mit echtem Wohnbedürfnis beschränken können. Zweitwohnsitze sollen höher als Hauptwohnsitze besteuert werden.
4. Deckelung der Kaufpreise: Innovative Konzepte wie jenes von Bgm. Sepp Wall-Strasser in Gallneukrichen, wo die Baugründe auf 190 Euro pro Quadratmeter gedeckelt wurden, müssen diskutiert werden.

Bundespolitische Maßnahmen für mehr leistbaren Wohnraum:

1. Leerstandsabgabe: Länder sollen per Verfassung zur Einführung einer Leerstandsabgabe ermächtigt werden.
   
   Salzburgs SPÖ-Chef Egger zeigt sich erfreut darüber, dass die SPÖ auf Bundesebene in Sachen Leerstandsabgabe Druck macht. Zur Situation in Salzburg: Die Salzburger SPÖ hat sich in ihrem Programm für die Landtagswahl im April 2023 für eine Leerstandsabgabe in der Höhe der jährlichen Wertsteigerung einer Immobilie ausgesprochen. Denn das Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsgesetz, welches vom Salzburger Landtag vor etwas mehr als einem Jahr, am 6. Juli 2022, beschlossen wurde, hat aufgrund der maximalen Abgabehöhe von 5.000 Euro im Jahr (im Falle einer leerstehenden Neubauwohnung von über 220 Quadratmetern) eher einen symbolischen Charakter. „Im Kampf gegen die Wohnpreiskrise brauchen wir in Salzburg eine Leerstandsabgabe mit Lenkungseffekt, die Spekulantinnen und Spekulanten richtig wehtut. Die Voraussetzung dafür ist eine Verfassungsänderung.“ Diese ist bislang am Veto der ÖVP gescheitert, welche sich verweigert, das „Volkswohnwesen“ in Länderkompetenz zu übergeben und so die Voraussetzung für eine wirksame Leerstandsabgabe zu schaffen. Sehr zu Eggers Unverständnis: „Der schwarze Landeshauptmann Markus Wallner hats verlangt, der Günther Platter hats seinerzeit verlangt, sogar im mächtigen Niederösterreich hats schon Rufe nach einer saftigen Leerstandsabgabe gegeben. Wie lange will sich die Bundes-ÖVP noch weigern, unsere Verfassung dahingehend anzupassen, damit die Länder Leerstandsabgaben einheben können, die ihren Zweck erfüllen?“
    
2. Zurückdrängen von Kurzzeitvermietungen wie Airbnb & Co.
3. Vorrang für sozialen Wohnbau: Für Neuwidmungen soll es eine Quote „sozialer Wohnbau“ geben (50 Prozent in Ballungsräumen). Diese Flächenwidmung sozialer Wohnbau soll auch verfassungsrechtlich abgesichert werden.
4. Bebauungsgebot innerhalb von 5 Jahren bei Bauland: wird nicht gebaut, muss eine Zweckwidmung für sozialen Wohnbau folgen.

Zur Situation in Salzburg: Ab 2024 wird auf der der Grundlage des Raumordnungsgesetzes eine Infrastrukturabgabe fällig, wenn ein Baugrund fünf Jahre (bzw. bei Eigenbedarf 15 Jahre nach Widmung) unbebaut bleibt. Angesichts der zunehmenden Wertsteigerung ist von den jährlichen Abgaben allerdings kein wirklicher Lenkungseffekt zu erwarten. Für unbebautes Bauland bis zu 1.000 Quadratmeter werden dann jährlich maximal 1.400 Euro fällig, bis 1.700 Quadratmetern höchstens 2.800 Euro, bis 3.100 Quadratmetern 5.600 Euro. Danach erfolgt die Abgabesteigerung in 1.400-Euro-Sprüngen. Egger unterstützt Bablers Vorstoß und sagt: „Es darf sich nicht lohnen, mit Wohnraum zu spekulieren. Gebühren reichen daher nicht, es braucht Konsequenzen.“

Schließlich bekräftigt Salzburgs SPÖ-Chef die Verantwortung der rechtskonservativen Landesregierung. „Wohnen ist unleistbar, aber die Landesregierung möchte sich erst nächstes Jahr einmal gemütlich Gedanken über eine neue Wohnbauförderung machen. Stattdessen setzt man mit dem Wolf, Flusskrebsen und anderem Getier Prioritäten, dass man nur mit dem Kopf schütteln kann“, so Egger, welcher abschließend sagt: „Die Untätigkeit der Bundesregierung in Sachen Inflation treibt die Wohnpreise noch weiter nach oben. Salzburg war aber schon vor der Teuerung ein teures Pflaster. Es braucht daher neben bundespolitischen Maßnahmen auch eine Landesregierung, die die Wohnpreiskrise endlich ernstnimmt.“

Anhang: Weitere Zahlen & Fakten

Der internationale Vergleich zeigt: wer die Teuerung dem unregulierten Markt überlässt, heizt die Mietpreise an:

Traum vom Eigenheim in weitere ferne…

Misst man die Lohnentwicklung über den Tariflohnindex, der die Entwicklung der kollektivvertraglichen Mindestlöhne darstellt, zeigt sich ein ähnliches Bild wie beim medianen Jahreseinkommen. Zwischen 2010 und 2022 stiegen die Löhne um gut ein Drittel, die Immobilienpreise hingegen mit 116 Prozent um mehr als das Doppelte.

… das gilt vor allem im Ballungsraum und in Tourismusregionen!

Untätige Regierung lässt Mieten explodieren…

Richtwertmieten:
376.000 Wohnungen (davon 273.000 in Wien); Erhöhungen erfolgen immer per 1. April.
Summierte Erhöhungen seit 1. April 2022: 14,8%
Laut AK-Berechnungen zahlen die Mieterinnen und Mieter in diesen Wohnungen seit 1. April 23 durchschnittlich 490 € mehr im Jahr (bei einer Wohnungsgröße von 65 m2). Eine Familie in einer 90 m2-Wohnung wird in Wien rund 620 Euro und in Vorarlberg rund 960 Euro jährlich mehr an Miete zahlen (kommen zum Richtwert noch Zuschläge hinzu, wird es noch teurer).
Die Erhöhungen des Richtwertes:
Zum 1. April / Mai 2023 – um rund 8,5 % auf 6,67 € / m².  (nach 1 Jahr)
Zum 1. April / Mai 2022- um rund 5,9 % auf 6,15 € / m².  (nach 3 Jahren)
zum 1. April / Mai 2019 – um rund 4,1 % auf 5,81 € / m².  (nach 2 Jahren)
zum 1. April / Mai 2017 – um rund 3,5 % auf 5,58 € / m².  (nach 3 Jahren)
zum 1. April / Mai 2014 - um rund 4,45 % auf 5,39 € / m² (nach 2 Jahren)

Kategoriemieten:
140.000 Wohnungen (davon 127.000 in Wien); Erhöhungen erfolgen meist bei Überschreiten der 5%-Schwelle des VPI.
Summierte Erhöhung seit April 2022: 24,2%
Die Erhöhungen der Kategorie-Mieten (beispielhaft am Kategorie A Betrag) fanden statt (immer dann, wenn VPI sich seit der letzten Erhöhung um 5% oder mehr ändert):
Zum 1. Juli / August 2023 – um rund 5,5 % auf 4,47 € / m².
Zum 1. November / Dezember 2022 – um rund 5,5 % auf 4,23 € / m².
Zum 1. Juni / Juli 2022 – um rund 5,5 % auf 4,01 € / m².
Zum 1. April / Mai 2022 – um rund 5,6 % auf 3,80 € / m².
Davor zum 1. Februar/März 2018 (!) – um rund 5 % auf 3,60 € / m².
Davor zum 1. April / Mai 2014 (!!) – um rund 5,5% % auf 3,43 € / m².

Nächste Erhöhungen – je nach Weiterentwicklung der Inflationsrate - erfolgt dann voraussichtlich im November/Dezember 2023 bzw. Anfang 2024 oder 1.Quartal 2024, falls die Inflation weiter sinken sollte.

Die Mehrkosten (von 4,23 € auf 4,47 € pro m2 bei Kategorie A) betragen somit für einen 70m2-Haushalt rund 220,- € pro Jahr brutto.
Rechnet man die insgesamt vier Steigerungen seit April 2022 bei den Kategoriemieten zusammen, dann muss ein 70-Quadratmeter-Haushalt eine Mehrbelastung von mehr als 800 Euro pro Jahr stemmen.Dazu kommen noch die freien Mieten mit Wertsicherungsklausel (im Neubau, die keinerlei Preisregelung unterworfen sind).

Freie Mieten:
400.000 bis 500.000 (geschätzt)
Je nach Mietvertrag sind die freien Mieten mit Wertsicherungsklauseln ausgestattet. Diese sind meist ähnlich der Kategoriemieten mit einer 5%-Schwelle versehen. Es gibt aber auch Mietverträge mit 2%-, 3%- oder höheren Schwellen als 5%.

Das heißt, dass die Mieten in diesen Wohnungen ebenfalls bereits um 20 bis 25% in den letzten eineinhalb Jahren gestiegen sind. Im Gegensatz zu den Kategorie- und Richtwertmieten handelt es sich aber hier um die teuren Wohnungen mit Mietpreisen zu Marktbedingungen – die Erhöhungen fallen daher auch dementsprechend hoch aus.  Im Durchschnitt sind das laut Berechnungen der AK 1.300 Euro pro Jahr. Insgesamt sind von den gesetzlichen Indexierungen 516.000 Haushalte betroffen, das sind bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,2 Personen in Summe 1,124 Millionen Menschen. Das ist ein Viertel aller Mietwohnungen in Österreich (von den rund 2 Mio. Mietwohnungen in Österreich insgesamt). Bei den freien Mieten sind weitere 1 Million Menschen betroffen (Annahme 450.000 Haushalte x durchschnittliche Haushaltsgröße 2,2 Personen). Laut AK-Berechnungen summierten sich die Mieterhöhungen für alle Mieter:innen allein im vergangenen Jahr 2022 auf 400 Mio. Euro. Für 2023 ist mit einem ähnlich hohen Wert – wenn nicht noch höher – zu rechnen.

… davon profitiert vor allem das reichste Zehntel